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Com rentabilidade atrativa, o mercado de locação de imóveis recebe a cada dia novos investidores. Mas, por falta de informações sobre os meandros da atividade e pela pressa em recuperar o capital investido, muitos deles deixam de tomar alguns cuidados fundamentais para que o imóvel seja alugado rapidamente e por um preço razoável. Para a locação rápida, dizem os especialistas, não basta que o imóvel seja bem localizado e esteja dentro dos padrões de tamanho mais procurados pelos inquilinos.

O imóvel precisa também estar pronto para receber um novo morador, em bom estado de conservação e equipado com itens que facilitem a vida de quem pretende ocupá-lo. "A preparação do imóvel, seja ele novo ou usado, é importante para diferenciá-lo do restante da oferta. Tem de estar completo, limpo, com pintura nova e com tudo %u2013 portas, esquadrias, armários etc. %u2013 funcionando perfeitamente. Ao visitar o imóvel, o candidato a inquilino precisa ter a certeza de que ele está pronto para recebê-lo", observa a diretora da Silvio Ximenes Imóveis, Cássia Ximenes.

O diretor da Rede Netimóveis e proprietário das imobiliárias Resimóveis, Abril e Claro, Antônio Xavier, considera que os recursos aplicados na preparação do imóvel fazem parte do investimento necessário a quem pretende ingressar no mercado de locação. "Em média, o proprietário gasta de R$ 1 mil a R$ 2 mil no preparo do imóvel. Não querer investir numa pequena reforma ou adequação é um equívoco. Um imóvel preparado alcança preço de aluguel até 10% superior a outro que não recebeu o investimento e ainda é alugado de maneira mais rápida. Portanto, o proprietário tem condições de recuperar os recursos investidos também mais rapidamente ao longo do contrato", afirma.

Em linha de raciocínio semelhante, o diretor da Lar Imóveis, Luiz Antônio Rodrigues, lembra que quando o proprietário toma a iniciativa de fazer as reformas necessárias no imóvel fica com ele o controle de custos e a qualidade dos serviços a serem executados. "Além disso, com a atitude o proprietário evita que o inquilino barganhe no preço do aluguel ou peça carência para o pagamento, em função das deficiências que precisam ser corrigidas no imóvel", destaca.

Detalhes fazem a diferença

Pintura e sinteco renovados, armários em bom estado, box no banheiro, portas e esquadrias funcionando bem são fundamentais para facilitar aluguel do imóvel

Antes de ofertar o imóvel no mercado de locação, o proprietário precisa adequá-lo com o mesmo cuidado que teria caso ele próprio fosse ocupá-lo. "Ninguém quer morar num apartamento com paredes sujas, janelas e portas que não funcionam perfeitamente ou com armários estragados", observa Cássia Ximenes, diretora da Silvio Ximenes Imóveis, ao aconselhar que o proprietário seja minucioso no levantamento dos reparos que precisam ser feitos e ágil na execução dos serviços. "Outro cuidado é optar por não personalizar demais o imóvel, para que ele possa agradar ao maior número possível de candidatos a inquilinos", assinala.

Ela considera que, em imóveis usados, é fundamental o investimento na renovação dos revestimentos de parede e piso. "A pintura tem de ser refeita, de preferência em tom neutro, e o piso também precisa ser renovado ou mesmo trocado. O carpete, por exemplo, é pouco aceito pelos inquilinos em função de acumular poeira e causar alergias e deve ser substituído por piso mais prático, como os flutuantes, as cerâmicas e porcelanatos", orienta.

Portas, esquadrias, maçanetas e armários também devem passar por uma revisão. "Imóveis com armários na cozinha, nos banheiros e nos quartos são os mais procurados, mas eles precisam estar em bom estado de conservação, interna e externamente. Portas empenadas precisam ser consertadas, assim como prateleiras, gavetas e outras divisões internas. Fechaduras estragadas e puxadores quebrados precisam ser trocados", adverte Cássia. Ela lembra ainda que as portas e esquadrias do imóvel devem abrir e fechar perfeitamente, com trincos, fechaduras e maçanetas íntegros.

ACESSÓRIOS No banheiro, alerta o diretor da Rede Netimóveis Antônio Xavier, além do armário, o inquilino quer box na área de banho e todos os acessórios necessários ao ambiente. Portanto, é preciso checar todos esses itens e, se for o caso, providenciar sua instalação, conserto ou substituição. Ele considera que o proprietário de um imóvel antigo deve ainda recorrer aos serviços de bombeiro e eletricista para que sejam feitas no imóvel revisões das redes elétrica e hidráulica.

"Fazer a revisão geral antes de alugar evita um conflito posterior com o inquilino em função de um vazamento ou por danos, por exemplo, a equipamentos eletrônicos causados por defeitos na rede elétrica. Sem falar que quando o proprietário entrega o imóvel em boas condições de uso e conservação pode exigir do inquilino que o devolva nas mesmas condições, ao fim do contrato", destaca.

Cássia diz que é importante, mesmo em imóveis não mobiliados colocados para o aluguel, que o proprietário invista na instalação de itens como luminárias, cortinas e persianas. "Tudo isso facilita a vida do inquilino, desde que haja bom senso na escolha dos itens, que devem ser também menos personalizados, em tons neutros", adverte. Já nos apartamentos mobiliados, acrescenta, é preciso investir em mobiliário novo ou em bom estado de conservação e em eletrodomésticos básicos, como fogão, geladeira e TV, também em perfeito funcionamento. "O proprietário não pode mobiliar o imóvel com aquilo que não quer mais em casa. Tem de investir em móveis e equipamentos em bom estado de conservação e em uma decoração básica e esteticamente adequada", diz.

Identificação e execução de reparos

Como em qualquer atividade, a ajuda de especialistas é essencial a quem vai ingressar no mercado de locação. O diretor da Rede Netimóveis Antônio Xavier considera que o investidor do mercado de locação de imóveis não pode prescindir da consultoria de uma imobiliária, idônea e de reconhecida experiência, que deve auxiliá-lo não só na administração do contrato, mas também na identificação e correção de eventuais problemas, como a necessidade de reparos no imóvel, pendências com concessionárias de energia ou com o condomínio, no caso dos apartamentos, e ainda no cadastro e seleção de candidatos a inquilinos.

Antes de o imóvel ser ofertado, diz Antônio, tudo deve ser checado pela imobiliária. "Alugar por conta própria, sem a intermediação de empresa especializada, é um risco. Uma empresa idônea e experiente já conhece todos os meandros da atividade e, por isso, pode prever e evitar prejuízo e aborrecimentos para os proprietários. Uma boa empresa toma os cuidados necessários no cadastro e seleção dos inquilinos e na avaliação das garantias apresentadas por eles. Por outro lado, sabe avaliar com maior precisão o valor do aluguel e indicar ao proprietário todas as providências que ele deve tomar para preparar o imóvel antes de ofertá-lo no mercado, para que ele possa alcançar uma locação rápida e com o melhor preço possível."

O diretor da Lar Imóveis, Luiz Antônio Rodrigues, concorda com o diretor da Rede Netimóveis e informa que sua empresa tem parcerias com prestadores de serviços das áreas da construção, arquitetura e decoração, que ficam responsáveis pela preparação dos imóveis que entram na carteira de aluguel. "Portanto, não só levamos ao conhecimento do proprietário eventuais problemas que precisam ser corrigidos no imóvel. Estamos preparados para executar esses serviços, caso o proprietário nos autorize. Na nossa empresa, um imóvel só é ofertado depois de devidamente preparado."