Lar imóveis

A lei, neste prisma, irá beneficiar o bom inquilino, que contará com uma gama maior e crescente de imóveis para locação com valores mais reduzidos.

A legislação também disciplina de forma clara e simples a possibilidade de desobrigação do fiador ao cabo do contrato de locação. O diploma anterior não credenciava de que forma o fiador poderia buscar a sua exoneração.

De outra banda, os demais aperfeiçoamentos giraram em torno da evolução da Jurisprudência neste período de 18 anos, em especial às firmes orientações do STJ %u2013 Superior Tribunal de Justiça, ao defender a antecipação de tutela (liminares) em matéria locatícia. Daí a ampliação clara das hipóteses do art. 59 da Lei 8.245/91, sem prejuízo do emprego desta ferramenta para outras hipóteses reais, pelo princípio geral do Código de Processo Civil, junto ao art. 273, que consagrou este instituto jurídico.

A construção deste importante projeto trilha os mesmos caminhos utilizados na reforma da legislação da incorporação (patrimônio de afetação/alienação fiduciária) que impulsionou o mercado da construção civil, ao proporcionar maior segurança aos agentes financeiros e aos investidores.

Nossas expectativas circundam que possamos efetivamente diminuir o prazo atual, de retomada (despejo) a níveis aceitáveis e compatíveis com as garantias da locação, algo em torno de 04 meses, sempre respeitando o direito constitucional da ampla defesa do locatário. Este fator proporcionará uma redução nos custos das apólices de seguro fiança e na constituição da cessão fiduciária, o que igualmente, irá beneficiar o locatário.

2. Das principais proposições
Para um acompanhamento passo a passo das inovações, tecemos um breve comentário ao lado dos artigos que restaram alterados no Congresso Nacional, agora convertidos na Lei 12.112/09, onde destacamos os principais itens, a saber:

Art. 4  Adequação ao novo Código Civil, mantendo a proporcionalidade da multa rescisória em casos de devolução antecipada do imóvel locado;

Art. 12  Cria regras de manutenção/substituição da fiança nos casos de dissolução da sociedade matrimonial ou falecimento do locatário; que era regra silente na lei do inquilinato;

Art. 39  Mantém hígida a fiança para o simples caso de prorrogação da locação a prazo indeterminado, de acordo com o atual repertório jurisprudencial que agora fica consolidado no texto da Lei. Prorrogada a locação, salvo disposição contratual em contrato, prorroga-se a fiança, oportunizando-se, todavia, que o fiador busque a exoneração, consoante o art. 40 inciso X;

Art. 40  Trata das hipóteses de substituição da garantia. Cria regra clara para a desobrigação do fiador. Atualmente a lei do inquilinato não trata do assunto e ele vem sendo conduzido à luz do art. 835 do CC. A intenção do legislador foi concentrar na lei do inquilinato procedimento específico de desoneração do fiador, visto que a obrigação perpétua não se coaduna com o direito moderno. A nova lei, consigna regras fáceis deste comportamento, ampliando prazos e criando estruturas de restauro da garantia, inclusive, medida liminar em caso de insubsistência da garantia;

Art. 59  Ampliação das chamadas liminares, para os casos de: a) necessidade de obras urgentes no imóvel, b) ausência/perecimento da garantia locatícia, c) denúncia vazia nas locações não-residenciais, d) despejo por falta de pagamento quando inexistir a garantia locatícia ou houver a perda da mesma no curso da locação.

Para este último dispositivo, permitir-se-á a manutenção da locação se o locatário, no prazo de 15 dias para o cumprimento da liminar de desocupação, quitar integralmente o débito; Conforme toda a orientação jurisprudencial que se formou neste período de vida da lei inquilinária as chamadas antecipações de tutela são permitidas nas matérias locatícias. A intenção legislativa foi trazer para o direito material os casos mais comuns de antecipação do mérito, permitindo maior utilização desta importante ferramenta processual.

Tocante a inserção do inciso IX, acreditamos que o mercado possa criar um novo formato de atuação, liberando o locatário da prestação de qualquer garantia locatícia, facilitando assim a celebração da locação, mas, facilitando, por outro lado, a retomada do imóvel em caso de mora do locatário;

Art. 62  Alteração no sistema atual, onde o locatário citado na ação de despejo dispõe do prazo de 15 dias para contestar ou requerer a purga da mora. Este segundo item, tem sido largamente utilizado pelo locatário que através de um simples requerimento vê a demanda ser procrastinada por mais de 04 meses, obedecendo aos trâmites desta manifestação no universo processual. A proposta retira o prazo de requerimento da purga, ou seja, no prazo de 15 dias o locatário ou contesta a demanda ou efetua o pagamento do aluguel/ encargos, acessórios, inclusive os que venceram no curso da demanda;

Art. 63  Utilização de mandado único para cumprimento do despejo. No sistema atual o mandado de despejo é precedido de mandado notificatório, o que retarda a dinâmica do ato executório do despejo, pela necessidade de dois mandados, duas diligências, juntada de mandado ao processo entre outros procedimentos, que resultam em significativo atraso na prestação jurisdicional. O mandado único irá concentrar o ato notificatório e a eventual execução do despejo, conferindo ao oficial de justiça o poder de conservar em seu poder a referida ordem judicial, diligenciando inicialmente para que o locatário desocupe o imóvel no prazo sentencial e em caso de descumprimento proceda de imediato o ato despejatório;

Art. 64   Neste artigo conserta-se equívoco da antiga lei do inquilinato que exigia a prestação de caução nos casos de ação de despejo por falta e pagamento. O novo ordenamento legal desonera o locador deste ato, tornando a execução provisória da sentença mais ágil; Mantém, contudo, a dependência da prestação de caução para as demais hipóteses de execução provisória do despejo;

Art. 68   Regula de forma mais eficiente e equitativa a fixação de aluguel provisório nas ações revisionais;

Art. 74   Retira o trânsito em julgado como ato indispensável a reconquista do imóvel nos casos de improcedência da ação renovatória, alinhando todas as demandas locatícias à possibilidade de execução provisória do julgado à luz do art. 58 da lei atual.

3. Dos vetos do Executivo
As principais angústias do setor comercial ( quanto a necessidade de autorização do locador para alteração societária do locatário e a possibilidade de retomada do imóvel mediante melhor proposta de terceiro ), foram palco dos vetos Presidenciais, junto aos parágrafos 3º. dos art. 13 e 52, além dos parágrafos e incisos do art. 74, finalizando com o veto integral da proposta do art. 75.

O mercado imobiliário, representado pela CBCSI/CNC entende que estes vetos foram importantes na preservação dos direitos das atividades empresariais, visto que de fato o projeto original poderia penalizar o setor de locações comerciais, inviabilizando fusões, incorporações e/ou alienações das empresas locatárias, bem como gerar ou servir de instrumento a retomadas inadequadas aos lojistas.

De outro norte o veto ao art. 3º. do PLC 140/09, que tratava da imediata vigência do novo ordenamento jurídico, encontra eco nos dispositivos legais que apregoam um prazo mais elástico de início de vigência para leis de ampla repercussão, como in casu, de maneira a contemplar um tempo razoável para que as partes tenham amplo conhecimento da matéria. Este veto, fará com que a Lei 12.112/09, passe a vigorar em 45 dias, consoante o art. 1º. da Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro.

4. Conclusão
Acreditamos que este seja um resumo autêntico das principais expectativas do mercado imobiliário de locação de bens imóveis diante da Lei 12.112/09, que objetiva em linha gerais conduzir o mercado a um melhor nível de segurança jurídica e celeridade processual, atendendo aos crescentes apelos da sociedade brasileira.

A oxigenação da lei do inquilinato permitirá o mercado expandir-se, gerando novos investimentos e principalmente moradia digna aos cidadãos. No mesmo diapasão investir em imóveis para locação significa gerar e manter empregos na indústria da construção civil e no setor de serviços, além da natural geração de renda e de tributos.

É o que se espera para um mercado que contempla quase 6,5 milhões de contratos ativos, que apresenta 3 milhões de imóveis ociosos, principalmente nas grandes Cidades, e para um Brasil que necessita de quase 8 milhões de moradias. (Dados do Ministério das Cidades e da Fundação João Pinheiro)

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